FAQ

  • Quelles sont les particularités d’une location de Kot ?

Le plus souvent, les baux pour les kots sont dits des « baux de droits communs ». C'est-à-dire que ce n’est pas « la loi sur les baux à loyer » qui s’applique mais le droit commun.

 Ce type de bail est différent du bail de résidence principal par le fait que les règles prévues par le législateur sont dites « supplétives », c'est-à-dire qu’elles complètent le bail. Le propriétaire et le locataire ont donc toute liberté dans les termes et modalités du contrat tant qu’il respecte les éléments essentiels d’un contrat de bail : usage et jouissance du bien ainsi que le prix du loyer. Pour tout le reste, ils peuvent déroger à la règle. Par exemple, le montant de la garantie locative n’est pas fixé. Il a d'ailleurs été montré dans une enquête que certains propriétaires demandaient jusqu’à l’équivalent de trois mois de loyer comme garantie !

++  L’avantage essentiel du bail de droit commun est qu’il permet à l’étudiant de rester domicilié chez ses parents, tout en logeant la semaine sur le campus de son université.

- - Le désavantage est qu’il n’est pas soumis à la loi. Par exemple, si c’est un bail à durée déterminée (10 ou 12 mois), il est en principe impossible de le résilier. De même, des bailleurs peu scrupuleux peuvent insérer des clauses injustes pour l'étudiant. Il faut donc faire très attention avant de signer un tel bail.

 

  •  Quels sont les devoirs d’un locataire ?

Tout étudiant qui loue un kot, que ce soit à l’UCL, à une agence ou à des propriétaires privés est tenu de :

  1. Payer la garantie locative à la signature du contrat
  2. Payer son loyer mensuellement, sans retard
  3. Établir un état des lieux d’entrée
  4. Respecter son kot : un étudiant a le devoir d’entretenir sa chambre ainsi que le communautaire. Il ne doit pas dégrader les meubles mis à sa disposition sous peine de devoir les payer.
  5. Respecter les autres locataires du kot : ce n’est pas une loi, mais une règle implicite. La vie en communauté implique le respect de chacun, cela implique que les lieux communs doivent être laissés propres après leur utilisation, que le sommeil de chacun doit être respecté (la fête tous les soirs, musique à fond, c’est proscrit).

 

  •  Quels sont les droits d’un locataire ?

Si l’étudiant koteur à des devoirs, il a également des droits :

  1. Droit à un logement salubre. Un logement est dits insalubre lorsque les conditions d’occupation sont déplorables : vétusté des équipements, humidité, mauvaise isolation, superficie très insuffisante, pas d’éclairage naturelle, pas ou peu de ventilation.
  2. Droit à un la sécurité du logement : présence d’un extincteur, d’un détecteur de fumée, de portes coupe-feu dans un immeuble, ainsi que d’appareils électrique et de gaz conforme aux normes en vigueur.
  3. Droit d’établissement d’un état des lieux d’entrée (il est obligatoire, même lors d’un bail de droit commun) ainsi que d’un état des lieux de sortie.
  4. Droit au remboursement du dépôt de sa garantie. Une fois l’échéance de bail atteinte, s’il n’y pas eu reconduction, le locataire a le droit de récupérer tout ou en partie la somme déposée sur le compte de garantie locative.
  5. Droit à la protection du trouble de voisinage : si les voisins font du bruit (tapage diurne ou nocturne) ou autre, le locataire à le droit de mettre en demeure le propriétaire qui devra agir afin de faire cesser lesdits troubles.

 

  •  Quels sont les droits d’un propriétaire ?

Tout comme le locataire, le propriétaire a également des droits qui sont :

  1. Droit de perception du  loyer en temps et en heure
  2. Droit à la garantie que l’habitation qu’il loue est entretenue/n’est pas dégradée. Attention, ici nous parlons de « petits entretiens » : changement d’ampoule, de fusible, nettoyage des salles de bains, cuisine et chambres régulièrement, des murs et plafonds quand cela s’avère nécessaire.
  3. Droit d’être informé des problèmes : si un robinet fuit et que le propriétaire n’est pas informé, il ne sait rien faire ! Si cela empire et se dégrade, on ne pourra pas lui en imputer la faute
  4. Droit à la perception de frais sur la garantie locative en cas de dégradations constatées d’un commun accord avec le locataire.

 

  • Quels sont les devoirs d’un propriétaire ?
  1. Le premier devoir du propriétaire est de donner accès au logement qu’il loue !
  2. Ensuite, le logement qu’il loue doit être en bonne état : les installations de gaz et d’électricité doivent être conforme, le logement doit pouvoir être habité sans risque : il doit donc être salubre (sans humidité, les murs et plafonds doivent être en bonne état, de même que les sanitaires et la salle de bain… Le logement doit être isolé et les installation de chauffage aux normes).
  3. Le propriétaire a le devoir de réparer dès qu’il en a connaissance les problèmes importants extérieurs et intérieurs : infiltrations, fuites d’eau, problème de chaudière, humidité, salubrité du lieu (les morceaux de murs qui se détachent sont à réparer :p ) etc. … 
  4. Le propriétaire doit établir d’un commun accord avec le preneur un état des lieux d’entrée et de sortie.
  5. Il a le devoir de rendre en entier ou partiellement (si des dégradations ont été reconnues) le montant de la garantie locative au locataire, en fin de bail.

 

  •  Quels sont les problèmes récurrents ?

Le problème le plus récurrent à Louvain-la-Neuve est la non-récupération de la garantie locative. Cela se passe souvent avec les agences.

L’enquête logement montre que 36% des étudiants qui ont rencontré des problèmes à la fin du contrat, ont eu un conflit lors de l’état des lieux. 33% de ces étudiants n’ont pas récupéré leur garantie.  10% ont eu un problème car la date de fin de contrat ne coïncidait pas avec celle de sortie réelle.

Ensuite, nous retrouvons les difficultés de non-respect du contrat de bail : par exemple, internet est compris dans le montant mensuel des charges, mais il n’y a pas d’accès dans le kot.

Puis viennent les problèmes de salubrité. Le problème le plus important sur Louvain est celui de l’humidité. Un autre exemple frappant est celui d’un kot où le plafond se détachait dans la cuisine, des morceaux tombaient de temps à autres : il a fallu deux mises en demeure pour que le propriétaire fasse effectuer les travaux…

L’enquête logement a montré que les étudiants percevaient la qualité des logements UCL majoritairement « acceptable », des particuliers majoritairement « très acceptable » et des agences immobilières majoritairement « médiocre ». Cela montre bien que le problème se situe au niveau des agences immobilières.

 Il est également important de mettre en avant un problème qui ne provient pas du propriétaire mais du parc locatif. La pénurie de logement est le premier problème en Wallonie. Ainsi, près de 61% des étudiants UCL recherchent leur logement 6 mois avant le début des cours (enquête logement). De plus, 60% des personnes qui se sont vus refusée un logement UCL se le sont vu refusé pour cause d’indisponibilité.